Napoli approva definitivamente la variante urbanistica per tutelare le abitazioni nel centro storico: soglia minima di residenzialità al 70% e regole anche per locazioni brevi, B&B e case vacanza.
Intanto Bruxelles ha presentato l'Affordable Housing Act, ma il regolamento europeo sullo stress abitativo è ancora una proposta e deve completare l'iter legislativo UE.
Il Comune di Napoli interviene sugli affitti brevi e sulle strutture ricettive del centro storico con una misura urbanistica finalizzata a preservare la disponibilità di abitazioni per i residenti.
Nella seduta del 15 settembre 2026, il Consiglio comunale ha approvato definitivamente la delibera n. 374, relativa alla variante urbanistica per la salvaguardia dell'offerta abitativa nel centro storico.
Il punto centrale del provvedimento è l'introduzione di una soglia minima di residenzialità ordinaria fissata, in prima applicazione, al 70%.
La misura interessa espressamente anche il passaggio delle abitazioni verso bed & breakfast, affittacamere, case e appartamenti per vacanze e locazioni brevi.
La decisione arriva a pochi giorni dalla presentazione, il 9 settembre 2026, della proposta della Commissione europea per un nuovo Affordable Housing Act, COM(2026) 599 final, che introduce un quadro comune europeo per le misure adottate dagli Stati membri nelle aree interessate da problemi di disponibilità e accessibilità economica degli alloggi.
Attenzione, però: il regolamento europeo non è ancora in vigore. Si tratta di una proposta sottoposta alla procedura legislativa ordinaria e il testo potrà quindi essere modificato durante l'esame del Parlamento europeo e del Consiglio dell'UE.
Affitti brevi a Napoli: cosa ha approvato il Consiglio comunale il 15 settembre
Secondo la sintesi ufficiale della seduta pubblicata dall'Area Consiglio Comunale, il 15 settembre l'Aula, riunita in seconda convocazione, ha approvato a maggioranza la delibera 374 illustrata dall'assessora all'Urbanistica Laura Lieto.
Si tratta dell'approvazione definitiva della variante urbanistica finalizzata alla salvaguardia dell'offerta abitativa nel centro storico.
La variante interviene sulla disciplina dei cambi di destinazione d'uso all'interno della categoria funzionale residenziale.
L'obiettivo indicato dal Comune è contenere la progressiva trasformazione delle abitazioni ordinarie in strutture ricettive extra-alberghiere.
Il meccanismo scelto dal Comune non consiste quindi semplicemente in un divieto generalizzato di affitto breve.
La regola fondamentale è una soglia minima di residenzialità ordinaria del 70%, prevista in prima applicazione in una specifica area di regolamentazione delimitata all'interno del centro storico.
In tale area, secondo il documento ufficiale, il passaggio da abitazione ordinaria a:
- bed & breakfast;
- affittacamere;
- case e appartamenti per vacanze;
- locazioni brevi
è consentito soltanto nel rispetto della soglia minima di residenzialità.
Un elemento particolarmente rilevante è il metodo di calcolo: la soglia viene verificata sull'intera unità edilizia.
In termini pratici, quindi, il parametro scelto dal Comune tutela almeno il 70% di residenzialità ordinaria nell'unità edilizia interessata. È questa la formulazione che emerge direttamente dal documento ufficiale e che va distinta dalla più sintetica espressione, utilizzata nel dibattito pubblico, di "limite del 30%" alle attività extralberghiere.
La soglia del 70% potrà cambiare
La percentuale non viene configurata come un valore necessariamente immutabile.
Nel documento del Consiglio comunale si precisa infatti che sarà lo stesso Consiglio comunale, sulla base di appositi studi predisposti dagli uffici, ad aggiornare periodicamente:
l'estensione dell'area interessata dalla regolamentazione e il valore della soglia da tutelare.
La Variante introduce quindi un meccanismo che potrà essere aggiornato sulla base dell'evoluzione delle condizioni abitative e del territorio.
Il Consiglio ha inoltre approvato all'unanimità una mozione che prevede un monitoraggio partecipato degli effetti della variante, con il coinvolgimento delle associazioni e dei portatori di interesse.
È prevista una relazione al Consiglio comunale sui risultati del monitoraggio entro quattro mesi. Una seconda mozione approvata all'unanimità chiede invece di rafforzare i controlli nel settore ricettivo, con particolare attenzione alle strutture abusive e non censite.
Variante affitti brevi Napoli: l’iter prima dell’approvazione definitiva
L'approvazione del 15 settembre conclude un procedimento iniziato in precedenza.
La documentazione ufficiale ricorda che il percorso istruttorio era stato avviato con il Documento strategico del preliminare, seguito dall'adozione della variante e dalla fase di partecipazione.
Durante il procedimento sono state presentate 19 osservazioni, successivamente esaminate attraverso le controdeduzioni approvate dalla Giunta nell'aprile 2026.
Sul provvedimento hanno espresso parere favorevole ASL Napoli 1, Genio Civile, Autorità di Bacino Distrettuale dell'Appennino Meridionale e Municipalità 1, 2 e 3. La Città Metropolitana di Napoli ne ha inoltre dichiarato la coerenza con le strategie territoriali sovracomunali.
Durante la presentazione della misura, l'assessora Lieto ha collegato il provvedimento al più ampio problema della crisi abitativa e ha richiamato anche l'attenzione posta sul tema a livello europeo.
Stress abitativo: cosa prevede la proposta di regolamento UE
Il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha adottato la proposta COM(2026) 599 final – Affordable Housing Act, formalmente:
- "Proposal for a Regulation of the European Parliament and of the Council establishing a framework for measures in Member States to safeguard housing affordability and availability".
L'obiettivo dichiarato dalla Commissione non è armonizzare in modo generale le politiche abitative nazionali, ma definire un quadro comune per valutare, alla luce del diritto UE, determinate misure adottate dalle autorità pubbliche per preservare disponibilità e accessibilità economica degli alloggi.
La proposta disciplina, tra gli altri aspetti, la metodologia per dimostrare l'esistenza di una situazione di housing stress, insieme ai requisiti di giustificazione, proporzionalità, trasparenza e revisione delle misure adottate dalle autorità competenti.
Quando un'area è considerata sotto stress abitativo nella proposta UE
Uno degli aspetti più innovativi del testo provvisorio è l'introduzione di criteri comuni per individuare le aree sottoposte a stress abitativo.
L'articolo 6 della proposta prevede, tra i criteri, un price-to-income ratio pari o superiore a 8, cioè un rapporto in base al quale l'acquisto di un'abitazione di dimensioni medie equivale ad almeno otto anni di reddito disponibile pro capite.
La proposta prende inoltre in considerazione l'andamento di questo rapporto nei dieci anni precedenti e richiede di valutare se, in assenza della misura pubblica, lo stress abitativo possa ragionevolmente attenuarsi nei tre anni successivi.
Per gli affitti brevi, la Commissione specifica inoltre che, prima di introdurre determinate restrizioni per ragioni legate alla disponibilità e all'accessibilità della casa, l'autorità deve poter dimostrare un impatto negativo significativo dell'attività di short-term rental sul mercato abitativo e verificare se misure meno restrittive possano risultare altrettanto efficaci.
Il regolamento UE non autorizza automaticamente i Comuni a vietare gli affitti brevi
Un punto è particolarmente importante. La proposta della Commissione chiarisce che il nuovo regolamento non crea automaticamente un nuovo diritto, derivante dal diritto dell'Unione, per le autorità pubbliche di limitare gli affitti brevi, né prescrive o raccomanda specifiche restrizioni.
Il suo obiettivo è invece fornire un quadro comune entro il quale valutare la compatibilità con il diritto UE delle misure nazionali, regionali o locali, preservando le rispettive competenze.
Per questo motivo non sarebbe corretto affermare che la variante approvata da Napoli il 15 settembre rappresenti già un'applicazione del nuovo regolamento europeo.
Il provvedimento comunale è stato costruito attraverso un autonomo procedimento urbanistico iniziato prima della presentazione formale dell'Affordable Housing Act.
Esistono però elementi di evidente parallelismo sul piano degli obiettivi: disponibilità di abitazioni, pressione degli usi non residenziali sul patrimonio abitativo, delimitazione territoriale delle misure, monitoraggio e possibilità di aggiornare la disciplina sulla base di studi e dati.
Affordable Housing Act: a che punto è l'iter UE
Alla data del 22 settembre 2026, l'Affordable Housing Act è quindi una proposta e non un regolamento definitivamente approvato.
La procedura è identificata con il numero 2026/0268(COD) ed è una procedura legislativa ordinaria. EUR-Lex la indica espressamente come "ongoing", mentre l'Osservatorio legislativo del Parlamento europeo segnala che il dossier si trova ancora nella fase preparatoria in Parlamento.
L'iter previsto è quello ordinario dell'Unione europea:
- la Commissione presenta la proposta, passaggio avvenuto il 9 settembre 2026;
- Parlamento europeo e Consiglio esaminano il testo e possono modificarlo;
- Parlamento e Consiglio devono raggiungere un accordo sullo stesso testo affinché il regolamento possa essere adottato;
- se non viene raggiunto un accordo in prima lettura, la procedura può proseguire con una seconda lettura e, se necessario, con la fase di conciliazione;
- solo dopo l'approvazione definitiva, la firma e la pubblicazione nella Gazzetta ufficiale dell'Unione europea si avrà il testo legislativo definitivo, secondo le relative disposizioni sull'entrata in vigore e sull'applicazione.
La procedura legislativa ordinaria può arrivare fino a tre letture. Parlamento europeo e Consiglio sono colegislatori e nessuno dei due può adottare autonomamente il regolamento senza l'accordo dell'altro sul medesimo testo.
Al momento, quindi, non è possibile considerare definitivi né i parametri sullo stress abitativo né le altre condizioni contenute in COM(2026) 599: potranno essere confermati, modificati o eliminati durante il negoziato legislativo.
Napoli anticipa il dibattito europeo, ma le due norme restano distinte
La coincidenza temporale è significativa: la Commissione europea ha presentato l'Affordable Housing Act il 9 settembre 2026 e il Consiglio comunale di Napoli ha approvato definitivamente la propria Variante il 15 settembre 2026. Ma i due provvedimenti non devono essere sovrapposti.
A Napoli è già stata approvata una disciplina urbanistica locale che introduce, nell'area individuata del centro storico, una soglia minima iniziale del 70% di residenzialità ordinaria e condiziona alla sua osservanza il passaggio verso B&B, affittacamere, case vacanza e locazioni brevi.
A Bruxelles, invece, è iniziato l'iter di una proposta di regolamento europeo, destinata a creare un quadro comune per valutare le misure adottate nelle aree sottoposte a stress abitativo.
La Variante di Napoli è quindi già un provvedimento approvato dal Consiglio comunale; l'Affordable Housing Act europeo resta, per ora, un testo provvisorio sul quale Parlamento europeo e Consiglio devono ancora pronunciarsi.
